Prima casa, agevolazioni salve se si compra all'estero

Chi ha comprato la prima casa in Italia con le agevolazioni e poi acquista un'abitazione all'estero da usare come residenza principale non perde i benefici fiscali, a patto di vendere la casa italiana entro due anni dal nuovo acquisto. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 200 del 5 novembre 2026.

Il caso esaminato

A rivolgersi all'Agenzia sono stati due coniugi italiani residenti all'estero. Nel 2025 hanno comprato in Italia una casa come "prima casa", con l'IVA agevolata al 4%. Nel 2026 hanno preso possesso di un'abitazione all'estero destinata a dimora abituale e solo dopo intendono vendere quella italiana, prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto agevolato.

Di regola, chi vende entro cinque anni la casa comprata con i benefici prima casa rischia di perderli. Il dubbio era se l'acquisto di un'abitazione fuori dall'Italia potesse evitare questa decadenza.

La regola dei due anni

L'Agenzia ha applicato la nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa allegata al Testo unico dell'imposta di registro, il DPR 131/1986, leggendo insieme i commi 4 e 4-bis. Il comma 4-bis consente di ottenere di nuovo l'agevolazione anche a chi possiede già una casa acquistata con i benefici, purché la venda entro due anni. Il termine, in origine di un anno, è stato portato a due anni dalla legge di Bilancio 2025.

Secondo l'Agenzia, questa regola vale anche quando la nuova casa si trova all'estero e l'ordine è inverso, cioè prima l'acquisto e poi la vendita. Le condizioni sono due: la casa italiana deve essere venduta entro due anni dall'acquisto di quella estera e il contribuente deve dimostrare che l'immobile all'estero è davvero la sua abitazione principale.

Quali prove servono

Spetta al contribuente fornire all'ufficio una documentazione idonea a dimostrare che la casa all'estero è effettivamente la sua abitazione principale. Nella risposta l'Agenzia richiama anche i propri chiarimenti precedenti, tra cui la circolare n. 31 del 2010. Per chi si trasferisce fuori dall'Italia, quindi, conta soprattutto rispettare i tempi e conservare le prove dell'uso effettivo della nuova casa.

Fonti idealista/news, ItaliaOggi, Mysolution Fisco